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Der Hotelinvestment-Markt bleibt liquide

Wie steht es um die Assetklasse Hotel? Welche Käufergruppen zeigen gesteigertes Interesse, welche ziehen sich zurück? Mrp Hotels wagt passend zum IHIF eine Einschätzung.

Nachhaltige Veränderungen auf Seiten der Investorenstruktur sind vor allem durch die Anpassung der Pachtverträge zu erwarten. (Foto: Unsplash/Andreas Kruck)

Herausfordernde Monate liegen hinter der Hotel- und Tourismusbranche und auch der Blick nach vorne bleibt im besten Falle vorerst ungewiss. Die Entwicklungen im Rahmen der Covid-19-Pandemie haben die Wahrnehmung der Assetklasse Hotel mindestens temporär beeinträchtigt und im Kreis der Investoren für Unsicherheit gesorgt.

Was bisher geschah:

Der zurückliegende Einbruch des Reiseaufkommens stellte bundesweit Hotelbetriebe vor Liquiditätsprobleme und zwang so manche Betreiber und Investoren zu Neuverhandlungen der Pachtverträge. Vor allem in zentralen Stadtlagen gelegene Hotels galten für viele Anleger bisher als nahezu krisensicheres Investment.

Die Verschiebung der Wahrnehmung äußerte sich ebenfalls in der Marktpartizipation der Hotelinvestoren. Risikoaverse Anlegergruppen, allen voran institutionelle Investoren, stellten ihre Transaktionsaktivitäten nahezu vollumfänglich ein und verlegten interne Ressourcen auf das Krisenmanagement der im Portfolio befindlichen Hotel Assets. Marktteilnehmer mit weniger konservativen Anlagekriterien positionierten sich für die Übernahme von Distressed Assets und Objekten aus den Bestandsportfolios der Hotelbetreiber, die mit den Verkäufen die Liquidität ihrer Betriebsplattform sicherten. Betreiberseitig hielten vereinzelte Hotelinvestoren zumeist mit ausländischer Mehrheitsbeteiligung an ihren Expansionsplänen fest und trieben das Portfoliowachstum im deutschsprachigen Raum weiter voran.

Protagonistenwechsel bei den Kapitalgebern?

Nachhaltige Veränderungen auf Seiten der Investorenstruktur sind vor allem durch die Anpassung der Pachtverträge zu erwarten. Der betreiberseitige Wunsch nach einer balancierten Verteilung des unternehmerischen Risikos in Form von hybriden oder umsatzabhängigen Pachtvereinbarungen macht institutionelle Investitionsbeteiligungen aufgrund zugrundeliegender Anlageregularien in vielen Fällen unwahrscheinlich und begünstigt die Ankaufssituation der weniger regulierten Kapitalgeber wie Private Equity Unternehmen oder Family Offices. Es ist somit davon auszugehen, dass insbesondere Private Equity Unternehmen zukünftig zunehmende Präsenz bei Investitionen in Hotels mit zuvor benannten Vertragsformen zeigen werden.

Sicher ist: The Show will go on

Trotz der aktuell noch vorherrschenden Zurückhaltung fällt die Beurteilung der langfristigen Situation in Investorenkreisen mehrheitlich positiv aus. Die erwartete Rückkehr des Reiseaufkommens lässt vorrausschauende Anleger zuversichtlich in die Zukunft blicken und bereits wieder in Transaktionsverhandlungen über Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen eintreten. Die zukünftige Investitionshöhe durch institutionelle Gelder wird maßgeblich in Abhängigkeit von der vertraglichen Ausgestaltung von Pachtverträgen ausfallen. Die Liquidität des Marktes bleibt davon jedoch nahezu unberührt, da weiterhin große Nachfrage durch nationale sowie internationale Investorengruppen zu erwarten ist.