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„I need a Dollar…“: Wer Hotelimmobilien künftig finanziert

Hotelimmobilien zu finanzieren, wird auch für einschlägige Player immer schwieriger. Doch jetzt drängen alternative Kapitalgeber auf den Markt. Was sie wollen und was sie geben – ein Resümee von Mrp Hotels.

Zukunftsfinanzierung Crowdfunding? Crowdinvesting ermöglicht zumeist privaten Kleininvestoren eine equity-basierte Investition in einzelne Immobilienprodukte. (Foto: Ryan Quintal/Unsplash)

Fahren auf Sicht, auch in der Finanzbranche

Das Finanzierungsumfeld für Hotelinvestitionen bleibt schwierig. Denn: Die Anforderungen und Kreditkonditionen der traditionellen Kapitalgeber haben sich im Rahmen der Covid-19-Pandemie verschlechtert. Banken, Versicherungen und andere Hypothekarkreditgeber überlegen sich genau, wem sie eine Zusage für einen Kredit geben. Die Wirtschaftlichkeitsaussichten sind seit Beginn der Krise schließlich diffus. Und eine Kreditvergabe muss genau geprüft werden.

Abseits der traditionellen Wege: Was können alternative Kapitalgeber?

Der weiter andauernde Abbau von Schulden im Bankensektor in Verbindung mit der kontinuierlich zunehmenden Regulierung des Kreditwesens begünstigt die Marktdurchdringung durch alternative Kreditgeber – auch im Bereich der Hotelimmobilienfinanzierung.

Dort, wo die Banken aus dem Bereich der defensiven Senior Loans ein Vakuum hinterlassen, füllen aufstrebende Finanzierungsinstrumente und alternative Kapitalgeber den Raum. International agierende Real Estate Debt Funds werben mit großem Erfolg um Kapitalzusagen institutioneller Investoren und nutzen so das aktuell günstige Marktumfeld in Europa für Immobilienkredite.

No risk, no fun?

Bereits zu Beginn des ersten Quartals 2021 waren rund 50 Real Estate Debt Funds für deutsche Institutionelle am Markt. Sie vereinten ein Assetklassen-übergreifendes Kreditbestandsvolumen von über 180 Milliarden Euro! Bei genauerem Hinsehen stellt man fest: Hier dominiert vor allem das Kreditrisikoprofil des Senior Loans bei Real Estate Debt Funds, aber auch Whole Loans und Mezzanine gewinnen zunehmend an Bedeutung.

Weniger risikoaverse Investitionsrichtlinien gestatten den Funds-Managern, Kredite auch an ein vergleichsweise breiter gefächertes Objektspektrum zu vergeben. Insbesondere Immobilieninvestitionen ohne direkten Cashflow, etwa Projektentwicklungen oder betreiberfreie Objekte im Value-Add-Bereich, finden Ihre Kapitalgeber zunehmend in den Rängen der alternativen Finanzierungspartner.

Einer für alle, alle für einen? 

Auch Crowdfundingmodelle nehmen mehr und mehr praktische Relevanz in der Immobilienfinanzierung ein. Diese werden oft von Emittenten angewandt, zum Zweck der Erhöhung ihrer Eigenkapitalquote beziehungsweise der Bedienung vorrangiger Kreditforderungen.

Crowdinvesting ermöglicht zumeist privaten Kleininvestoren eine equity-basierte Investition in einzelne Immobilienprodukte und verspricht den Investoren regelmäßig attraktive Renditen im hohen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Eingesammelte Investitionssummen stehen den Emittenten dann - in Abhängigkeit der frei vereinbarten Verwendung - als Eigenkapital zur Verfügung. Beispielsweise zur Tilgung eines bankfinanzierten Senior Loans.

Fazit I: Es geht wieder bergauf!

Das öffentliche Stimmungsbild gegenüber der Hotelimmobilie hat die Investitionsbereitschaft zwar zwischenzeitlich gehemmt. Jedoch können wir von einer baldigen Rückkehr des privaten Investoreninteresses ausgehen.

Fazit II: Experten empfehlen: Mehrgleisig fahren!

Bei der Suche nach der optimalen Finanzierung von Investitionen im Bereich der Hotellerie empfehlen Experten allgemein die Berücksichtigung klassischer Modelle sowie alternativer Kapitalgeber und Finanzierungsstrukturen. Ergänzend zum Angebot traditioneller Kreditinstitute sind die Möglichkeiten attraktiver Finanzierungspartnerschaften aus den Sphären der institutionellen, professionellen oder auch privaten Investorenlandschaft eine Alternative, welche dem Kreditnehmenden vorteilhafte und vorhabenbezogen individualisierte Finanzierungsinstrumente und -strukturen bieten kann.